7月，公募REITs或將迎來更多布局機會。

近千億元規模的REITs，正式被納入公募FOF產品的投資范圍之內。近期，多家基金公司發布公告，明確FOF產品參與公募REITs投資相關事宜，包括增加公募REITs的投資策略、明確公募REITs估值方法等。

一系列的積極信號，為公募REITs市場帶來更多活力，本期基金研究所讓我們一起聊聊公募REITs。

國內市場已接近千億

2023年上半年，REITs市場的發展腳步不斷推進。監管部門將消費型基礎設施納入底層資產范圍，實現了“品種”的擴容；四家上市產品相繼落地擴募計劃，實現了“規?！钡臄U張；原始權益人與基金管理人紛紛發布增持計劃，實現了“流動性”的補充。

截至今年6月30日，市場已發行了28只基礎設施REITs產品，規模合計近千億元。

REITs（Real Estate Investment Trusts）即不動產投資信托基金/房地產投資信托基金，是一種通過發行收益憑證的方式，匯集多數投資者資金，由專門投資機構進行不動產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金，其底層資產通常能夠提供穩定的現金流。

目前公募REITs的主要項目類型是高速公路類、產業園類、倉儲物流類、保租房類、清潔能源類、生態環保類等。由于各板塊底層資產的不同，項目的管理和投資分析邏輯也有較大差異。根據近幾年的發行情況，可以簡單概括為：高速公路類修復態勢較好；產業園類業績承壓；倉儲物流類運營整體保持相對平穩；保租房類表現相對穩健，出租率維持高位；清潔能源類、生態環保類資產受季節性影響較大，項目出現業績分化。

資料來源：Wind，中金公司研究部、數據截至2023年7月14日

市場增長空間大 未來可期

3年前，公募REITs在中國，對于投資者還是一個全新的概念。如今，市場蓬勃發展，進入快速發展期，為更多投資者豐富了資產配置選擇。

這幾年，公募REITs基礎制度和配套政策不斷完善，在整體的上市規模、底層資產種類、現金分派率等均有較大的發展空間。

從資產類型上看，我國公募REITs的底層資產種類有待進一步擴充。海外的種類目前已有辦公樓、公寓、倉儲、零售中心、醫療設施、數據中心、信號塔、基礎設施、酒店等各種資產類型的REIT。

從數量上看，我國REITs具有很大的發展空間。美國已有超過225支REITs在美國的主流股票交易所交易上市，相對應的市值超過1萬億美元。

從收益率上看，我國的公募REITs底層資產現金分派率分化明顯。從現有項目的2022年的預期年化現金分派率可以看出，產權類REITs，如園區基礎設施、倉儲物流和保障性租賃住房REITs等三種，現金分派率主要在（4%-5%）區間內；特許經營權類REITs，如交通基礎設施、生態環保和能源基礎設施REITs等三種REITs的基金，現金分派率主要在5%以上。而2021 年中國香港、新加坡、日本等地區的 REITs 分派收益率分別為 7.1%、6.1%、3.8%。與其他地區相對比，我們內地的 REITs 項目的收益率仍有進一步調整的空間。

結合我國的情況，基礎設施存量規模依然較大。據國家統計局公布數據顯示，截至 2021 年我國基礎設施存量超 100 萬億元，考慮折舊后，即使按 1%的證券化比例計算，轉化為 REITs 的規模有望達到萬億級別。此外，國內房地產市場進入存量時代，保租房需求大且受政策鼓勵，預計未來將有更多保租房 REITs 項目入市。

可以預見的是，中國公募REITs規模持續擴容，未來整個公募REITs市場有望實現從“千億”到“萬億”的發展跨越。

*風險提示：投資人應當認真閱讀《基金合同》、《招募說明書》等基金法律文件，了解基金的風險收益特征，并根據自身的投資目的、投資期限、投資經驗、資產狀況等判斷基金是否和投資人的風險承受能力相適應?；疬^往業績及其凈值高低并不預示其未來業績表現，基金管理人管理的其他基金的業績并不構成本基金業績表現的保證，文中基金產品標的指數的歷史漲跌幅不預示基金產品未來業績表現?；鹜顿Y需謹慎。